Yüksek enflasyon karşısında konuta sığınmak

HomeEkonomi

Yüksek enflasyon karşısında konuta sığınmak

Mustafa Sönmez

Doların fiyatı hükümet müdahaleleriyle indirilmeye çalışılırken konut fiyatları her şeye meydan okuyor. Enflasyon iniş belirtisi göstermedikçe konuta ilginin daha da artması bekleniyor.

Türkiye’de yıllığı ocak ayında yaklaşık yüzde 50’yi bulan tüketici enflasyonu karşısında belli büyüklükte tasarrufu olanlar hızla konut, arsa alımına yönelerek kendilerini korumaya çalışıyorlar. Konut fiyatlarında artışların enflasyonun 10 puan kadar üstünde seyretmesine rağmen konuta talep gerilemiyor ve talep azalmadıkça fiyatlar enflasyonu da dikkate alarak yukarı seyrediyor.

Merkez Bankası verilerine göre, 2021 yılında Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki artış yaklaşık yüzde 60’ı buldu.

Konut alımlarında kredili satın almalar yüzde 20 dolayında seyrediyor. Çünkü konut fiyatları, belirsizlik ortamında borçlanarak alınacak gibi değil.

Konut inşaat maliyetleri ise 2021 yılında yıllık yüzde 68 arttı. Bir yılda malzeme fiyatlarındaki artış ürkütücü: Yüzde 85! Bu fahiş artışlar karşısında, Türkiye’nin son 20 yılını karakterize eden başta konut olmak üzere inşaat yatırımları da oldukça yavaşlamış durumda.

Konut fiyatlarındaki sert artışlar kiralara da yansıyor ve özellikle İstanbul’da kiralar el yakıyor.

Konut satışlarında yabancıların yeri ise yüzde 5’e yakın. Yabancıların konuta ilgileri az da olsa talebi artırıyor. İktidarın tanıdığı TC vatandaşlığı teşvikinin yanında TL’nin değer kaybını da değerlendiren yabancılar gayrimenkule daha çok yöneliyorlar.

Özellikle Merkez Bankası politika faizlerinin Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın karşı konulamayan baskısıyla Eylül 2021’den başlayarak dört ay üst üste toplamda 5 puan indirilmesi, birikimlerini Türk Lirası’nda tutanların mevduat getirisini hızla yükselmekte olan enflasyon karşısında reel anlamda geriletti. Yüzde 14’e inen politika faizi karşısında tüketici fiyatlarının yıllığı yıl sonunda yüzde 36’yı, üretici fiyatları ise yüzde 80’i buldu. Bu durumda, TL tasarrufu olanlar getirisi daha yüksek olan öteki yatırım alanlarını kullanarak enflasyona karşı korunmaya çalıştılar.

Nitekim TL mevduatta kalmak yerine dövize, altına yatırım yapanlar yıllık olarak enflasyonla baş ettikleri gibi reel getiri de sağladılar. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) hesaplamalarına göre Amerikan dolarının yıllık getirisi, TÜFE’den arındırıldığında yüzde 23 ile yatırımcısına en yüksek reel getiriyi sağladı.

Yıllık değerlendirmede külçe altın yüzde 19,7 ve Avro yüzde 14,5 oranlarında yatırımcısına kazandırırken mevduat faizi (brüt) yüzde 22,75 ve devlet tahvili faizi yüzde 32,7 oranlarında yatırımcısına kaybettirdi.

Enflasyona karşı birikimlerini korumak isteyenler “mala hücumu” da bir korunma yöntemi olarak seçerken gayrimenkul de bir “sığınak” olarak görüldü. 2020’de artmaya başlayan konut satışları 2021’de pek hız kesmedi, hem de yıllık fiyatları yüzde 60’a yakın arttığı halde…

Hele İstanbul! 2021’de daire fiyatlarının yıllık yüzde 63, yani ortalamanın 3 puan üstünde arttığı İstanbul’da ortalama metrekare daire fiyatları, Ankara’daki birim fiyatlardan yüzde 121 ve üçüncü büyük kent İzmir’den yüzde 34 daha yukarıda. İstanbul her yıl konut satışlarından sayı olarak yüzde 20’ye yakın pay alıyor görünse de birim daire başına fiyat üstünden satılan konut cirosundan aldığı pay yüzde 60’ı buluyor. İstanbul, enflasyon karşısında konuta sığınmak için de en çok rağbet gören büyük kent.

TÜİK ve Merkez Bankası verilerine göre, 2020 yılında Türkiye genelinde yaklaşık 1,5 milyon daire satılırken 2021’de bu sayı pek azalmadı ve 1 milyon 492 bin oldu, hem de 2021’de yıllık konut fiyatlarındaki artış yüzde 60’a çıkmışken.

Evet, çarpıcı bir biçimde Türkiye genelinde konut fiyatları 2019’da yüzde 10, 2020’de yüzde 30 ve 2021’de yüzde 60’a yakın arttı. 2020’de enflasyondan 15 puan kadar, 2021’de de 24 puan kadar hızlı bir fiyat artışı yaşandı konutta. Dolayısıyla konut, yatırımcısına en az 2021’de Amerikan dolarının kazandırdığı yıllık getiriyi sağladı. Üstelik doların fiyatı hükümet müdahaleleriyle indirilmeye çalışılırken konut fiyatları her şeye, herkese meydan okuyor. Bu durum, konut alabilecek büyüklükte birikimlerin daha çok bu alana kaymasında ve fiyatların gerilemeksizin artışında etkili oldu. Enflasyon iniş belirtisi göstermedikçe konuta ilgi daha da tırmanacak.

Konut fiyatlarının yukarı doğru seyrinde inşaat faaliyetlerinin yavaşlamış olması da etkili. TÜİK’in belirlemelerine göre inşaat maliyetlerinde 2019’da yüzde 10 olan yıllık maliyet artışı, 2020’de yüzde 25’i bulduktan sonra 2021’de yıllık yüzde 68’e çıktı. Bunlar, malzeme ve işçilik fiyatlarındaki artışların bileşkesi. Tek başına malzeme fiyatlarındaki artış 2021’de yüzde 85’i buldu. Arsa fiyatları ise özellikle metropoller için ateş pahası! Bunlar, konut üretim arzında uzun süreli bir yavaşlamaya işaret ediyor ve konut fiyatlarında yukarı yönlü seyrin süreceğinin belirtileri.

Fiyatlar öyle yüksek seyrediyor ki Erdoğan iktidarının bütün arzusuna rağmen, görece düşük tutulsa da konut kredisi kullanımı pek artmıyor. 2020 yılında özellikle kamu bankaları üstünden düşük tutulan konut kredi tutarı yüzde 37 artmış ve toplam satışlarda ipotekli dairelerin payını yüzde 38’e çıkarmıştı. 2021’de ise faizler pek tırmanmadığı halde kullanılan konut kredisi tutarı ancak yüzde 8 arttı ve 273 milyar TL’de kaldı. Konut kredisi kullanılarak satılan daireler, 2021 toplam satışlarının yüzde 20’sinin altında kaldı.

Yüksek enflasyon karşısında konuta sığınmanın ya da yatırım yapmanın önemli bir gerekçesini de artan kira getirileri oluşturuyor. Konut arzı artmadıkça ve özellikle büyük kentlerde konut açığı gelen göçlerle de hızla tırmandıkça kiralık konuta talep büyüyor ve kira artışları, özellikle yeni kiracılar için enflasyonun bir hayli üstünde seyrediyor.

Kısa adı BETAM olan Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin son bulgularına göre, Türkiye genelinde ortalama kiralık konut metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı aralıkta yüzde 68,7 olurken, yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 84,6 olarak saptandı. İstanbul’da ortalama 100 metrekarelik bir dairenin aylık kirası bir yılda 2 bin 170 TL’den 4 bin TL’ye çıktı. Yıllık kira artışları Ankara’da yüzde 62,6, İzmir’de yüzde 56 olarak belirlendi. Enflasyondan arındırılmış (reel) kiralar da hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde arttı. Bu durum da enflasyona karşı konut yatırımını cazip kılan önemli bir öge.

Konut piyasasında ilgiyle takip edilen bir parametre de yabancılara gayrimenkul satışı. Bu satışları teşvik etmek için iktidar vatandaşlık da sağlıyor. Bunun için en az 250 bin Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı satın alıp tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koydurmak yeterli. Bu yolla 2021’de gerçekleşen yabancıya konut satışı, toplam satışların yüzde 4,7’si tutarında 4 bin daire dolayında gerçekleşti. Yabancılara gayrimenkul (konut + diğer) satışının tutarını ise Merkez Bankası 4 milyar dolara yakın olarak açıkladı.

Al-Monitor

guest
0 Yorum
Inline Feedbacks
View all comments